ในการจัดทำและนำเสนอรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนั้น บริษัทให้ข้อมูลที่ชัดเจนและเพียงพอแก่ลูกค้าผู้รับบริการหรือผู้ใช้รายงานในเรื่องเกี่ยวกับข้อมูลที่ใช้ในการประเมิน การวิเคราะห์ การสรุปมูลค่า และการให้ความเห็นของผู้ประเมิน รายงานการประเมินประเมินของบริษัทเป็นไปตามมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย มาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพการประเมินมูลค่าโรงงาน เครื่องจักรและอุปกรณ์ และครอบคลุมเนื้อหาของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย
รายงานประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
รายงานประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อย่างน้อยประกอบด้วยรายละเอียดต่างๆ ดังต่อไปนี้
- ผู้รับรายงาน : ชื่อลูกค้าผู้รับบริการและผู้ใช้รายงานการประเมิน
- คำสั่งและเงื่อนไขในการว่าจ้างงาน
- วัตถุประสงค์ของการประเมิน : วัตถุประสงค์ของการประเมิน หรือการนำรายงานประเมินไปใช้ประโยชน์ตามที่กำหนดโดยลูกค้าผู้รับบริการ เช่น พิจารณาอนุมัติสินเชื่อ รายงานนี้ไม่อาจใช้ได้สำหรับวัตถุประสงค์อื่นและผู้ต้องการใช้ประโยชน์จากรายงานรายอื่นที่มิได้ระบุในรายงาน
- หลักเกณฑ์การประเมิน : ระบุหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด หรือหลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่กำหนดมูลค่าตลาด
- รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ประเมิน
- ประเภททรัพย์สิน
- รายละเอียดที่ตั้งทรัพย์สิน
- รายละเอียดเกี่ยวกับที่ดิน
- รายละเอียดเกี่ยวกับอาคารและสิ่งปลูกสร้าง
- ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อม : รายละเอียดเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมของทรัพย์สินที่ประเมิน
- การใช้ประโยชน์ของที่ดิน
- การคมนาคม
- สถานที่สาคัญบริเวณใกล้เคียง
- สาธารณูปโภคและสาธารณูปการในบริเวณที่ตั้งทรัพย์สิน
- รายละเอียดสภาพแวดล้อมที่พอสังเกตเห็น
- สมมติฐาน : รายละเอียดสมมติฐานเพิ่มเติมหรือสมมติฐานพิเศษที่ส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน เช่น ในกรณีทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างการพัฒนา และการประเมินมูลค่าอาคารจากแบบแปลน เป็นต้น
- เงื่อนไขและข้อจำกัดในการประเมิน
- ลักษณะสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สิน
- ทางเข้าออกตามกฎหมายของทรัพย์สิน
- การตรวจสอบเอกสารสิทธิ
- การตรวจสอบยืนยันที่ตั้งทรัพย์สิน
- ข้อกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- ข้อมูลตลาด : รายละเอียดและที่มาของข้อมูลตลาดที่นำมาใช้อ้างอิงเปรียบเทียบกับทรัพย์สิน ข้อเด่น ข้อด้อยต่างๆ
- วันที่ประเมิน
- วิธีการประเมิน : วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีต้นทุน หรือวิธีรายได้
- การวิเคราะห์และสรุปมูลค่าทรัพย์สิน
- การมีส่วนได้ส่วนเสียในทรัพย์สินที่ประเมิน
- การลงลายมือชื่อ : บริษัท ลงลายมือชื่อร่วมกันของผู้ประเมิน ผู้ประเมินหลักผู้ถือใบอนุญาตตามระดับชั้น และกรรมการหรือผู้รับมอบอำนาจจากบริษัทฯ รวมทั้งระบุเลขที่ใบอนุญาต และสมาชิกและสมาคมวิชาชีพที่ผู้ประเมินสังกัด
- เอกสารประกอบรายงาน : สำเนาเอกสารสิทธิ แผนที่แสดงที่ตั้งของทรัพย์สินที่ประเมินและข้อมูลเปรียบเทียบ ผังบริเวณ ผังที่ดิน แปลนอาคาร ใบอนุญาตปลูกสร้างและใบอนุญาต การใช้อาคาร ภาพถ่ายแสดงรายละเอียดทรัพย์สินที่ประเมิน สัญญาเช่า เอกสารซื้อขาย สัญญาจ้างการก่อสร้าง และเอกสารอื่นที่จำเป็น
รายงานการประเมินมูลค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์
รายงานการประเมินมูลค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ อย่างน้อยประกอบด้วยรายละเอียดต่างๆ ดังต่อไปนี้
- ผู้รับรายงาน ชื่อลูกค้าผู้รับบริการและผู้ใช้รายงานการประเมิน
- คำสั่งและเงื่อนไขในหนังสือว่าจ้าง
- วัตถุประสงค์ของการประเมิน : วัตถุประสงค์ของการประเมิน หรือการนำรายงานประเมินไปใช้ประโยชน์ตามที่กำหนดโดยลูกค้าผู้รับบริการ เช่น พิจารณาอนุมัติสินเชื่อ รายงานนี้ไม่อาจใช้ได้สำหรับวัตถุประสงค์อื่นและผู้ต้องการใช้ประโยชน์จากรายงานรายอื่นที่มิได้ระบุในรายงาน
- หลักเกณฑ์ที่ใช้ในการประเมิน : หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด สำหรับเครื่องจักรนั้นจะถูกถอดถอนออกไปใช้ในสถานที่อื่นๆ (Market Value in Exchange) หรือสำหรับกรณีที่จะยังคงใช้งานต่อเนื่องในสถานที่นั้น (Market Value in Continued Use)
- รายละเอียดเกี่ยวกับเครื่องจักรที่ประเมิน
5.1 ประเภทเครื่องจักร
5.2 รายละเอียดที่ตั้งเครื่องจักร รวมถึงสถานประกอบการ
5.3 รายละเอียดเกี่ยวกับประเภทของอุตสาหกรรม
5.4 รายละเอียดเกี่ยวกับเครื่องจักร
- ชื่อของเครื่องจักร และจำนวนเครื่องจักรในแต่ละรายการ
- ประเทศที่ผลิตเครื่องจักร
- หมายเลขทะเบียนเครื่องจักร ตามหนังสือสำคัญแสดงการจดทะเบียนเครื่องจักร หากไม่มีการจดทะเบียนจะระบุไว้
- ยี่ห้อ รุ่น แบบ และรายละเอียดส่วนประกอบของเครื่องจักร
- กำลังการผลิต หรือขนาดความสามารถของเครื่องจักร
- ลักษณะการทำงาน
- อายุตามระยะเวลาที่ใช้งานของเครื่องจักร
- อายุการใช้งานของเครื่องจักร
- ต้นทุนทดแทนใหม่ หรือต้นทุนสร้างใหม่
- มูลค่าตลาด
- เครื่องจักรยังอยู่ในความนิยม ความต้องการของตลาดหรือไม่
- สมมุติฐาน : รายละเอียดสมมติฐานที่ส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน เช่น เครื่องจักรอยู่ระหว่างการติดตั้ง หรือการประเมินจากใบเสนอราคา
- ข้อมูลตลาดในกรณีที่ประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ข้อมูลต้นทุนทดแทนใหม่ (Replacement Cost New) หรือต้นทุนสร้างใหม่ (Reproduction Cost New) กรณีที่ประเมินโดยวิธีต้นทุน รายงานจะแสดงข้อมูลตลาดหรือข้อมูลจากผู้ผลิต หรือเทียบเคียงกับผู้ผลิตที่นำมาใช้อ้างอิงเปรียบเทียบกับเครื่องจักรที่ประเมิน ได้แก่ ประเภทเครื่องจักร ขนาดความสามารถ ปีที่ผลิต ยี่ห้อ ประเทศที่ผลิต วันที่ซื้อขาย แหล่งที่มาของข้อมูลตลาด
- วันที่ประเมิน : วันที่สำรวจและประเมินราคาเครื่องจักร
- วิธีการประเมิน : วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีต้นทุน หรือวิธีรายได้
- สรุปความคิดเห็นและมูลค่าเครื่องจักร
- การลงลายมือชื่อ : บริษัท ลงลายมือชื่อร่วมกันของผู้ประเมิน ผู้ประเมินหลักผู้ถือใบอนุญาตตามระดับชั้น และกรรมการหรือผู้รับมอบอำนาจจากบริษัทฯ รวมทั้งระบุเลขที่ใบอนุญาต และสมาชิกและสมาคมวิชาชีพที่ผู้ประเมินสังกัด
- เอกสารประกอบรายงาน ประกอบด้วย หนังสือสำคัญแสดงการจดทะเบียนเครื่องจักร หนังสือแสดงการจดทะเบียนอื่นๆ เอกสารแสดงรายการทรัพย์สิน เอกสารซื้อขายเครื่องจักร แผนที่ตั้งของโรงงานหรือสถานที่ที่ติดตั้งเครื่องจักร ผังแสดงการติดตั้งเครื่องจักร ใบอนุญาตประกอบกิจการ ภาพถ่ายเครื่องจักร และเอกสารที่จำเป็นอื่นๆ
- รายงานผลการสำรวจและตรวจสอบ : วิเคราะห์การให้ความเห็นต่อราคา และเงื่อนไขและข้อจำกัดต่างๆ
รายงานการประเมินมูลค่ายานพาหนะ
สำหรับการประเมินมูลค่ายานพาหนะ เช่น รถยนต์ รถบรรทุก เรือในลำน้ำ และเรือเดินทะเลนั้น จะมีรูปแบบคล้ายคลึงกับรายงานการประเมินมูลค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ โดยมีรายละเอียดของทรัพย์สินดังนี้
รายละเอียดเกี่ยวกับยานพาหนะ
- ชื่อและประเภทของยานพาหนะ และจำนวนในแต่ละรายการ
- ประเทศที่ผลิตเครื่องจักร
- หมายเลขทะเบียนรถ และใบคู่มือจดทะเบียน
- ยี่ห้อ รุ่น แบบ และรายละเอียดส่วนประกอบ
- กำลังการผลิต หรือขนาดความสามารถของยานพาหนะ
- ลักษณะการทำงาน
- อายุตามระยะเวลาที่ใช้งาน
- อายุการใช้งาน
- ต้นทุนทดแทนใหม่
- มูลค่าตลาด : ข้อมูลรถใหม่ หรือรถมือสองตามสภาพ
รายละเอียดเกี่ยวกับเรือ
- ชื่อและประเภทของเรือ และจำนวนในแต่ละรายการ
- ประเทศที่ผลิตเครื่องจักร
- หมายเลขทะเบียนเรือ ใบทะเบียนเรือไทย ใบสำคัญรับรองการต่อเรือ และใบอนุญาตใช้เรือ
- ข้อมูลจำเพาะเรือ (Ship Particular) ยี่ห้อ รุ่น แบบ และรายละเอียดส่วนประกอบ
- แบบเรือ (General Arrangement, GA)
- กำลังหรือขนาดความสามารถ
- ลักษณะการทำงาน
- อายุตามระยะเวลาที่ใช้งาน
- อายุการใช้งาน
- ต้นทุนทดแทนใหม่
- มูลค่าตลาด : มูลค่าเรือต่อใหม่ หรือเรือมือสองตามสภาพ
รายงานประเมินทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ หรือประเมินมูลค่าในแง่ของการลงทุน เป็นการประเมินมูลค่าของกิจการ เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า สำนักงานให้เช่า โรงพยาบาล รวมทั้งโรงงานอุตสาหกรรมบางประเภท เช่น โรงไฟฟ้า เป็นต้น หากทรัพย์สินเป็นอสังหาริมทรัพย์ การประเมินโดยวิธีต้นทุนและวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดจะอ้างอิงตามรายงานประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่วนการประเมินโดยใช้วิธีรายได้นั้นจะนำรายรับและรายจ่ายของผลประกอบกิจการมาประมาณการกระแสเงินสด (Discount Cash Flow) แต่หากทรัพย์สินเป็นโรงงานอุตสาหกรรมนั้น การประเมินโดยวิธีต้นทุนและวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดจะอ้างอิงตามรายงานประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และรายงานประเมินมูลค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ ส่วนการประเมินโดยใช้วิธีรายได้นั้นจะนำรายรับและรายจ่ายของผลประกอบกิจการมาประมาณการกระแสเงินสด (Discount Cash Flow) เช่นเดียวกับทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์
รายละเอียดเกี่ยวกับการประเมินโดยใช้วิธีรายได้
- งบการเงินปัจจุบันและย้อนหลัง
- ฃ้อมูลรายรับและรายจ่ายตามลักษณะ
- ข้อมูลการคาดการณ์การเติบโตของรายได้และค่าใช้จ่าย
- การประมาณการกระแสเงินสด
- สัญญาการว่าจ้างต่างๆ เช่น สัญญาการรับหรือให้บริการ สัญญาซื้อขายไฟฟ้า
- ข้อมูลตลาด เช่น ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับธุรกิจ นโยบายของรัฐบาล อัตราการเติบโตของตลาดของธุรกิจแต่ละประเภท อัตราผลตอบแทนตามประเภททรัพย์สิน เป็นต้น
